Les obligations d’un contrat de vente de bien immobilier
Le marchand d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain) a le devoir de communiquer avec l’acheteur. D’une façon globale, le vendeur doit révéler toutes les données relatives au bien immobilier en sa possession.
Quelles sont les indications que le vendeur transmet ?
Conformément à la loi, la transmission de ce type de renseignement est une obligation légale. Les juridictions répriment tout défaut de respect de cette règle générale par le vendeur.
Si le propriétaire cache des informations majeures, l’acheteur peut bénéficier d’une remise de prix ou résilier la vente dans des circonstances plus critiques. Le vendeur est ensuite contraint de restituer le prix et éventuellement de payer une compensation à l’acheteur qui a été lésé (frais de déménagement, coût de la relocation). Il convient donc de se conformer à ces exigences. La liste des éléments que le vendeur doit communiquer à l’acheteur est en perpétuelle évolution.
Le vendeur doit communiquer des informations juridiques et techniques ?
En matière juridique :
Le cédant doit, par exemple, signaler à l’acquéreur l’existence de servitudes (droit de passage, visibilité, drainage), d’hypothèques ou de privilèges ( consentis par une banque pour cautionner un prêt) ou d’autres charges (promesse préalable de vente ou contrat d’affichage publicitaire).
En ce qui concerne les termes techniques :
Le vendeur d’un logement en copropriété est tenu, par exemple, selon les règles prévues par la loi Carrez, de spécifier la surface exacte de son logement. Le carnet d’entretien, obligatoirement prévu pour les immeubles en copropriété, doit être communiqué à la personne qui souhaite acheter (sauf si elle détient déjà au minimum un lot dans la même copropriété), tout comme le règlement d’immeuble, la désignation de la division ou le calcul du montant des charges courantes du budget prévisionnel et des frais hors budget prévisionnel dus au conseil de copropriété, etc.
Le cédant doit aussi fournir à son acheteur un nombre conséquent de diagnostics, informant par exemple de la détection de termites, de plomb ou d’amiante, etc.
Si la vente vise un terrain à bâtir que la personne qui l’acquiert entend exploiter à des fins d’habitation ou d’habitation/professionnelles, le vendeur est tenu de spécifier si les limites ont été marquées et de faire connaître à l’acquéreur les règles d’urbanisme relatives au terrain et les perspectives de réalisation.
En ce qui concerne les terrains à bâtir, s’il s’agit d’un terrain affecté à la promotion immobilière, s’il est issu d’une division effectuée dans une zone de développement définie par la société publique ou privée responsable du projet ou s’il résulte d’un remembrement réalisé par une organisation immobilière urbaine à but non lucratif, une documentation sur le terrain fondée sur le bornage doit figurer dans la promesse ou la convention.
Le bornage ci-dessus ne représente pas un bornage au titre de l’article 646 du Code civil français. Il ne peut y avoir de bornage commun, hormis la limite du pourtour externe des lots. Il faut également prendre en considération les abords du bâtiment : présence de risques environnementaux auxquels la zone est exposée (inondations, glissements de terrain), servitudes d’urbanisme, respect du réseau d’assainissement individuel de la résidence, présence éventuelle d’activités génératrices de pollution à la périphérie.
Enfin, les individus (personnes physiques ou sociétés auxquelles la taxation des plus-values des particuliers s’applique) qui cèdent un bien foncier qui fait partie de leur patrimoine privé et qui a obtenu le statut de terrain à construire, sont susceptibles d’être assujettis à l’impôt forfaitaire, si le conseil municipal concerné (ou son instance décisionnelle compétente) en a délibéré en ces termes. Dans ce cas, le cédant sera soumis à l’impôt. La taxe est égale à 10 % des 2/3 du prix de cession du terrain que le notaire acquittera pour le compte du vendeur lors de la rédaction de l’acte de propriété dans le processus d’enregistrement du terrain. Le vendeur est également susceptible d’être assujetti à une taxe dite « nationale » si la vente est la première vente à titre onéreux d’un sol nu devenu constructible en raison de son affectation après le 13 janvier 2010.
