Quelles sont les obligations légales du vendeur lors d’une vente immobilière ?
L’acheteur d’un bien immobilier qui a pris soin d’éviter les erreurs lors de son achat à des obligations. Le vendeur en a également.
Si un litige surgit lors d’une transaction immobilière, il est important de savoir si les obligations imposées au vendeur ont bien été respecté. Il existe plusieurs types d’obligation que nous allons approfondir dans cet article .
Obligation lors du transfert de propriété
Juridiquement, la vente est réputée conclue dès que les deux parties ont échangé leurs consentements et « convenu de la chose et du prix » (art. 1583 du code civil). Dans la majorité des situations, le processus de transfert de propriété a donc lieu avant que les biens ne soient « livrés » à l’acheteur et avant que ce dernier ne paie le prix convenu.
Le changement de propriété n’est opposable aux tiers qu’après la parution de l’acte de vente au bureau des hypothèques.
Encore sur le plan légal, le transfert des risques a lieu en concomitance avec le transfert de propriété (art. 1138). Si un préjudice affecte le bien vendu entre la conclusion du contrat et la restitution des clés, il est en principe à la charge de la personne qui l’a acheté.
Obligation d’information lié au vendeur
En principe, le cédant est obligé de vous fournir toutes les données dont il dispose au moment de la cession concernant la l’état du bien immobilier (procédure en cours, existence d’un bail, état des comptes de la copropriété, etc.).
La délivrance
Obligation de livraison
La principale obligation du vendeur est explicite : il est tenu de restituer le bien immobilier acheté, c’est-à-dire, en ce qui concerne les biens immobiliers, de laisser l’acheteur entrer en jouissance des murs ou de toucher le loyer s’il est donné en location.
La livraison ne porte pas seulement sur le bâtiment lui-même, mais aussi sur tous ses « accessoires », c’est-à-dire tout ce qui est indispensable à son utilisation
L’obligation de conformité
Le vendeur doit livrer les biens conformément aux stipulations du contrat de vente. En vertu de l’article 1614 du Code civil, le bien doit être livré dans l’état où il se présente au moment de la transaction. Ainsi, entre la signature et la restitution des clés, le propriétaire doit s’assurer que le bien est maintenu dans son état d’origine. Il est ensuite soumis à un contrôle.
Cependant, les possibilités de dégradation ou de perte (voir ci-dessus) sont à la charge de l’acheteur (sauf si elles sont supervisées par le vendeur).
L’article 1616 du code civil fixe des règles spéciales en ce qui concerne la superficie du bien. En principe, si la superficie réelle est réduite de plus de 5 % par rapport à la superficie figurant dans l’acte, l’acheteur peut exiger une réduction de prix proportionnelle.
En revanche, si la superficie effective est supérieure de plus de 5 % à la superficie désignée dans l’acte, l’acheteur est tenu de verser un complément ou de s’abstenir d’acheter le bien. Ces requêtes sont à formuler dans un délai d’un an à compter de la signature du contrat.
En réalité, cet article est très peu employé, car les contrats comportent presque toujours des stipulations de non garanties de surface qui excluent la responsabilité du vendeur, sauf en cas de négligence grave ou de manœuvre de sa part.
Que dit la loi sur le non respect de l’obligation de délivrance
Si le vendeur ne respecte pas l’obligation de livraison, l’acheteur peut demander au tribunal d’annuler la vente ou de la faire exécuter.
Le tribunal peut ensuite ordonner, par exemple, la remise des clés, avec une sanction à acquitter pour chaque jour de retard.
Lorsque le tribunal statue sur l’annulation de la vente, le vendeur doit rembourser le prix et l’acheteur le logement, sans que l’acheteur soit en droit de réclamer une éventuelle indemnité d’occupation. Tout contrat de prêt est aussi annulé avec effet rétroactif.
Quel que soit son option, l’acheteur a la possibilité de réclamer une compensation pour le préjudice subi (frais de déménagement, etc.). Toutefois, le juge n’a pas le pouvoir de consentir une baisse du prix de vente.
Lorsque le paiement intégral du prix n’est pas encore intervenu, le vendeur peut différer la délivrance du bien lorsqu’il estime qu’après la vente, l’acheteur se trouve en situation de précarité financière, dans un état voisin de la cessation des paiements. (Article 1613 du Code civil).
Le vendeur peut aussi se prévaloir d’un cas de force majeure qui peut entraîner la suspension ou l’annulation de son obligation de livraison (un événement imprévisible et irrésistible en dehors de la transaction), condition évaluée de temps à autre par les autorités judiciaires.
Obligation de garantie
Les obligations de garanties font également parties de ce que le vendeur doit respecter pour la vente de son bien immobilier.
Garantie contre l’éviction
Le vendeur doit garantir à l’acheteur la « possession paisible de la chose vendue ». Il doit être en mesure de garantir à l’acheteur une jouissance paisible et normale des lieux. C’est ce qu’on appelle une garantie contre l’eviction.
Exemple : le vendeur n’est pas autorisé à construire un mur sur une propriété voisine si celui-ci interfère avec la lumière du soleil de la propriété vendue.
Les certificats
Le vendeur est tenu d’établir différents types de certificats à ses frais :
- la présence de termites, dans les zones délimitées par le préfet
- la présence de plomb dans la peinture, dans les bâtiments construits avant 1948 et situés dans des zones délimitées par le préfet
- la présence d’amiante dans les bâtiments pour lesquels le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
- Diagnostic électrique
- Diagnostic gaz
- Diagnostic de la qualité énergétique
- L’état des risques naturels et technologiques
L’absence de ces certificats n’invalide pas la vente. Toutefois, dans certains cas, l’acheteur peut demander une baisse du prix ou même l’annulation de la vente.
Les vices cachés
Autre garantie à mettre en œuvre lors d’une vente immobilière : la garantie contre les vices cachés. Cela protège l’acheteur en cas de découverte d’un défaut grave qui empêche l’utilisation normale du bien. Cette garantie fonctionne dans les 6 à 12 mois suivant la vente et ne peut être activée que si le défaut existait réellement avant l’achat.
La mise en œuvre de la garantie des vices cachés est soumise à deux conditions.
- l’acheteur ne doit pas avoir eu connaissance du défaut au moment de la vente
La garantie ne s’applique donc pas si le défaut est évident ou si le vendeur a informé l’acheteur du défaut.
Toutefois, l’acheteur doit avoir rempli une obligation de soins minimum correspondant à ses connaissances techniques, mais on ne peut pas exiger d’une personne privée qu’elle utilise les services d’experts.
En règle générale, un acheteur professionnel ayant la même expertise technique que le vendeur est censé avoir été informé du défaut en question au moment de la vente.
- Le défaut doit être survenu avant le moment de la vente. Et c’est à l’acheteur de prouver cette priorité.
L’acheteur qui découvre un défaut caché a le choix entre deux solutions.
- il peut engager une action dite « d’évaluation » et demander un remboursement partiel du prix, ce qui est à la discrétion du juge.
- il peut prendre la mesure dite « rédhibitoire », qui entraîne l’annulation rétroactive de la vente et le remboursement du prix (plus les frais) d’une part et du bien d’autre part.
